COMODATO GRATUITO DI IMMOBILE PER USO ABITATIVO FAMILIARE

Comodato gratuito di immobile ad uso familiare e separazione dei coniugi

Allo Studio Legale è stato richiesto un parere relativo ad un contratto di comodato gratuito di un bene immobile.

L’abitazione era stata concessa in comodato gratuito dai genitori al figlio, senza apposizione di un termine finale esplicito, ma per soddisfare le esigenze abitative del suo nucleo familiare, composto dai coniugi e da figli minorenni.

Cosa succede all’immobile in caso di separazione personale/divorzio dei comodatari?

I genitori comodanti possono richiedere la restituzione immediata della casa concessa in comodato gratuito?

Il contratto di comodato è regolato dall’art. 1803 c.c..

Tale disposizione, al I° comma, prescrive che il comodato è il contratto col quale una parte consegna all’altra un bene mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta.

La Giurisprudenza ha chiarito che nel caso di comodato di immobile concesso dai genitori al figlio affinché ci viva con la propria famiglia, in mancanza di fissazione di un espresso termine, convenuto dalle parti per la scadenza del comodato, è possibile contrapporre un termine desumibile dall’uso cui la cosa doveva essere destinata, ovvero quello di soddisfare esigenze abitative familiari.

Secondo la Cassazione, pertanto, il venir meno del rapporto di coniugio non fa venir meno le esigenze abitative della famiglia, non essendo ammissibile che i rapporti personali tra i coniugi vengano ad influire sulle esigenze abitative dei figli, a maggior ragione se minori.

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con sentenza del 21 luglio 2004, n. 13603, hanno, infatti, stabilito che il provvedimento giudiziale di assegnazione della casa familiare al coniuge separato o divorziato, affidatario di figli minorenni o maggiorenni conviventi non economicamente autosufficienti, determina una concentrazione nella persona del coniuge assegnatario del titolo di godimento, che resta, così, regolato dalla disciplina del comodato.

Ne consegue che, laddove il comodato gratuito sia stato convenzionalmente stabilito a termine indeterminato, il comodante è tenuto a consentire la continuazione del godimento per l’uso previsto nel contratto (destinazione a casa familiare).
E ciò fino a che le esigenze abitative della famiglia non saranno venute meno con il raggiungimento della maggiore età dei figli e con la loro autosufficienza economica.

Viene, tuttavia, fatta salva l’ipotesi della sopravvenienza di un urgente e imprevisto bisogno del comodante, prevista dal 2° comma dell´art. 1809 c.c.

Il vincolo di destinazione dell’immobile alle esigenze abitative familiari è idoneo, dunque, a conferire all’uso cui la cosa doveva essere destinata il carattere di termine implicito della durata del rapporto, la cui scadenza non è determinata al momento della conclusione del contratto di comodato gratuito, ma è strettamente correlata alla destinazione della casa.

Nel 2014, le Sezioni Unite si sono nuovamente espresse sulla questione del comodato di immobile concesso per le esigenze abitative della famiglia.

Con sentenza n. 20448 del 29 Settembre 2014, hanno confermato che il diritto del comodante a vedersi restituito l’immobile soccombe dinanzi alle supreme esigenze del nucleo familiare di mantenere l’habitat domestico di riferimento.
E ciò sempre che non sopravvenga l’urgente ed imprevisto bisogno del comodante, condicio sine qua non affinché sia ammessa la richiesta per la restituzione del bene.

In particolare, lo stato di bisogno deve essere caratterizzato dall’imprevedibilità e dall’urgenza e deve essere sopravvenuto rispetto alla concessione in comodato gratuitto dell’immobile.
Pertanto, sia la necessità di uso diretto, sia il sopravvenuto deterioramento delle condizioni economiche legittimano il comodante ad ottenere la restituzione del bene, anche se originariamente destinato a casa coniugale.

Nessun problema, invece, qualora al comodato gratuito sia stata apposta una scadenza.

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