Canoni non pagati, disdette contestate, cauzioni non restituite, immobili riconsegnati danneggiati: la locazione è una delle materie in cui nascono più controversie. In questa guida riassumiamo le regole essenziali per proprietari e inquilini e spieghiamo come tutelarsi, dalla stipula del contratto fino allo sfratto.
1. Le principali tipologie e la loro durata
- Abitativo a canone libero: 4 anni + 4 di rinnovo;
- Abitativo a canone concordato: 3 anni + 2 di rinnovo;
- Abitativo transitorio (per esigenze temporanee di lavoro, studio o altro): da 1 a 18 mesi; per gli studenti universitari fuori sede, da 6 a 36 mesi;
- Uso commerciale: 6 anni + 6 di rinnovo (9 + 9 per le strutture alberghiere).
Le durate minime stabilite dalla legge non possono essere ridotte con un accordo a svantaggio del conduttore.
2. Forma scritta e registrazione
La locazione abitativa deve essere stipulata per iscritto, altrimenti è nulla. Il contratto va poi registrato entro 30 giorni dalla stipula (o dalla decorrenza, se anteriore); l’obbligo grava su entrambe le parti, in solido. Si può optare per la cedolare secca in alternativa alla tassazione ordinaria.
Attenzione ai patti “fuori contratto”: nelle locazioni abitative è nulla ogni pattuizione che preveda un canone superiore a quello del contratto scritto e registrato, e il conduttore può chiedere la restituzione di quanto pagato in più.
3. Gli obblighi del locatore e del conduttore
Il locatore deve consegnare l’immobile in buono stato, mantenerlo idoneo all’uso, eseguire le riparazioni straordinarie e garantire il pacifico godimento del bene.
Il conduttore deve pagare il canone, usare l’immobile con diligenza e per l’uso pattuito, provvedere alle piccole riparazioni (art. 1609 c.c.), non subaffittare né cedere il contratto senza consenso quando richiesto, e restituire l’immobile nello stato in cui lo ha ricevuto, salvo il normale deterioramento d’uso. Gli oneri accessori (spese condominiali e simili) si ripartiscono secondo la legge e il contratto.
4. Il deposito cauzionale
Il deposito non può superare tre mensilità di canone, produce interessi legali a favore del conduttore e va restituito alla fine della locazione, previa verifica dello stato dell’immobile. Il locatore può trattenere solo quanto necessario per canoni non pagati o danni dimostrati; di regola il conduttore non può usare la cauzione al posto degli ultimi canoni senza l’accordo del locatore.
5. Disdetta e recesso
Per le locazioni abitative, alla prima scadenza il locatore può negare il rinnovo solo per i motivi tassativi indicati dalla legge (per esempio la necessità di destinare l’immobile a sé o ai familiari), con un preavviso di sei mesi comunicato con raccomandata o PEC. Alla seconda scadenza ciascuna parte può comunicare la disdetta, sempre con sei mesi di preavviso. Il conduttore può recedere per gravi motivi, con preavviso di sei mesi, o liberamente se il contratto lo prevede.
Per le locazioni commerciali il preavviso è di dodici mesi e il locatore può negare il rinnovo alla prima scadenza solo nei casi previsti dalla legge (art. 29 L. 392/1978); il conduttore può recedere per gravi motivi con sei mesi di preavviso o se il contratto lo consente. Le regole variano molto in base al tipo di contratto e alle clausole: prima di inviare una disdetta conviene farla controllare.
6. L’inquilino non paga: come funziona lo sfratto per morosità
Il mancato pagamento del canone, decorsi 20 giorni dalla scadenza, è motivo di risoluzione del contratto; per gli oneri accessori occorre che l’importo non pagato superi due mensilità di canone (art. 5 L. 392/1978). La procedura è, in sintesi, la seguente:
- Messa in mora: un’intimazione scritta di pagare i canoni scaduti;
- Intimazione di sfratto, con citazione per la convalida e contestuale ingiunzione di pagamento dei canoni dovuti;
- Udienza: se il conduttore non compare o non si oppone, il giudice convalida lo sfratto e fissa la data del rilascio;
- Sanatoria della morosità: il conduttore può evitare lo sfratto pagando canoni, interessi e spese, e il giudice può concedere un termine di grazia fino a 90 giorni;
- Esecuzione: se l’immobile non viene lasciato, si notifica il precetto per il rilascio e interviene l’ufficiale giudiziario, con uno o più accessi.
Se il conduttore si oppone, il procedimento prosegue come causa ordinaria; in questa fase può essere richiesto il tentativo di mediazione, che non è invece previsto nella fase iniziale di convalida.
7. Se sei inquilino: le tue tutele
- Vizi dell’immobile: se l’immobile ha vizi che ne riducono l’idoneità all’uso, puoi chiedere la riduzione del canone o la risoluzione del contratto (art. 1578 c.c.), salvo che i vizi fossero conosciuti o facilmente riconoscibili;
- Riparazioni urgenti: puoi eseguirle e chiederne il rimborso al locatore, dandogliene avviso (art. 1577 c.c.);
- Sfratto illegittimo: il locatore non può cambiare la serratura, interrompere le utenze o allontanarti con la forza: il rilascio può essere ottenuto solo attraverso la procedura giudiziaria;
- Canone non dovuto: puoi contestare aumenti o patti non risultanti dal contratto registrato.
8. Alla fine del contratto: la riconsegna dell’immobile
È il momento in cui nascono molte controversie. Conviene redigere un verbale di riconsegna firmato da entrambe le parti, con foto dello stato dei luoghi, lettura dei contatori e consegna delle chiavi. I danni che vanno oltre il normale deterioramento d’uso possono essere addebitati al conduttore, anche trattenendo la cauzione.
Errori da evitare
- Stipulare senza contratto scritto o senza registrarlo;
- Accettare pagamenti in contanti senza ricevuta, o pagare canoni non risultanti dal contratto;
- Tollerare per mesi i ritardi senza formalizzare la richiesta di pagamento;
- Inviare la disdetta senza rispettare forma, motivazione e termini;
- Farsi giustizia da soli (cambio serratura, sospensione delle utenze): è illegittimo e può esporre a responsabilità civile e penale;
- Non fare il verbale di consegna e di riconsegna dell’immobile.
Domande frequenti
Il proprietario può mandare via l’inquilino senza l’ordine del giudice?
No. Il rilascio dell’immobile può essere ottenuto solo con un provvedimento del giudice e con l’intervento dell’ufficiale giudiziario. Cambiare la serratura o togliere le utenze è illegittimo.
Dopo quanto tempo posso avviare lo sfratto per morosità?
La legge consente di agire per il canone non pagato dopo 20 giorni dalla scadenza. Nella prassi molti proprietari attendono qualche mese, ma ritardare fa crescere il debito e il rischio di non recuperarlo: è meglio formalizzare subito la richiesta di pagamento.
Il contratto non registrato è valido?
La mancata registrazione espone a sanzioni e può avere conseguenze importanti sui diritti delle parti, specie nelle locazioni abitative. La situazione va valutata caso per caso con un avvocato.
Posso trattenere la cauzione?
Il locatore può trattenerla per danni dimostrati, restituendo il resto con gli interessi. Se la restituzione non avviene, il conduttore può agire per ottenerla.
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