Se l’inquilino non paga il canone di locazione, il proprietario può chiedere sia la risoluzione del contratto e il rilascio dell’immobile, sia il pagamento dei canoni arretrati. La procedura concretamente utilizzabile dipende dalla situazione e dalla documentazione disponibile.
Il recupero crediti da inquilino moroso è una delle principali problematiche in ambito di locazioni immobiliari. Il mancato pagamento del canone costituisce un grave inadempimento contrattuale e consente al proprietario di attivare specifiche azioni legali per il recupero dei canoni non versati e per la risoluzione del contratto di locazione.
Morosità dell’inquilino e costituzione in mora
La morosità dell’inquilino costituisce una delle principali cause di contenzioso in materia locatizia. Il proprietario dell’immobile dispone di diversi strumenti giuridici per ottenere il pagamento dei canoni non corrisposti e, se necessario, la risoluzione del contratto di locazione.
In caso di morosità del conduttore, di ritardi o mancati pagamenti, il locatore può procedere alla formale costituzione in mora mediante diffida ad adempiere, intimando il pagamento dei canoni arretrati e degli oneri accessori entro un termine definito.
La messa in mora rappresenta un passaggio rilevante sia in sede stragiudiziale sia ai fini di un eventuale contenzioso e assume rilievo anche ai fini probatori in vista di successive azioni giudiziali.
Quando si può chiedere lo sfratto?
Il protrarsi dell’inadempimento legittima l’avvio della procedura di sfratto per morosità.
Con il ricorso per sfratto, il locatore può chiedere:
- la convalida dello sfratto per morosità;
- la risoluzione del contratto di locazione;
- la condanna del conduttore al pagamento dei canoni scaduti e degli oneri accessori (ingiunzione contestuale all’intimazine di sfratto)
In assenza di opposizione, il giudice emette ordinanza di convalida e, se richiesto, contestuale decreto ingiuntivo che costituiscono titoli esecutivi.
Come recuperare gli affitti non pagati?
Ottenuto il titolo esecutivo (ordinanza di sfratto o decreto ingiuntivo per canoni di locazione), il creditore può procedere al recupero forzoso del credito avviando le procedure esecutive, attraverso:
- pignoramento del conto corrente;
- pignoramento dello stipendio o della pensione;
- pignoramento di beni mobili o immobili.
Cosa succede se l’inquilino non ha beni?
È essenziale effettuare una valutazione preventiva della capienza patrimoniale del debitore, al fine di calibrare l’azione esecutiva e contenere i costi.
Una corretta valutazione della solvibilità dell’inquilino moroso consente di scegliere l’azione esecutiva più efficace.
Posso chiedere anche i danni?
Certamente! Il conduttore che danneggia l’immobile condotto in locazione è tenuto a rimborsare le spese necessarie per la riparazione.
E’ opportuno, ai fini della prova e a tutela reciproca, che al momento del rilascio dei locali venga redatto e sottoscritto dalle parti un apposito verbale di riconsegna, con elenco degli eventuali danni riscontrati nell’immobile.
Per pacifica giurisprudenza (v., tra le altre, Cass. civ. n. 6596/2019), il conduttore che, in violazione dell’art. 1590 del c.c., ometta di restituire la cosa al locatore nel medesimo stato in cui l’ha ricevuta, salvo il normale deterioramento d’uso, è tenuto a risarcire i danni consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l’esecuzione e il completamento di tali lavori, ed è anche tenuto a risarcire il mancato reddito al locatore, ovvero a versare un’indennità per il mancato utilizzo dei locali durante il tempo necessario per l’esecuzione dei lavori.
E ciò, in forza del principio di cui all’art. 1591 del c.c., riguardante i danni per ritardata restituzione della cosa locata. Ne consegue il diritto del locatore di percepire il canone pattuito, nonché eventuali danni ulteriori di cui venga dimostrata l’esistenza.
Tutela del locatore e assistenza legale nel recupero crediti locatizi
L’assistenza di un avvocato esperto in diritto delle locazioni e recupero crediti permette di agire con tempestività, ridurre i tempi della procedura e aumentare le possibilità di recupero delle somme dovute.
Un’assistenza legale attenta e tempestiva consente di individuare la strategia più efficace, ridurre i tempi del contenzioso e massimizzare le possibilità di recupero del credito.
Lo Studio Legale Avv. Daniela Messina supporta il locatore in ogni fase, dalla gestione stragiudiziale della morosità fino all’esecuzione forzata.
Quanto costa una procedura di sfratto?
L’Avvocato Civilista Daniela Messina è a disposizione per approfondimenti o pareri legali su casi specifici. Si potrà prendere contatto con lo Studio Legale mediante il semplice invio di una e-mail all’indirizzo info@avvocatodanielamessina.it o anche compilando l’apposito form nella sezione Richiesta di contatto.
Le tariffe variano in base all’ammontare della morosità e all’eventuale opposizione fatta dal conduttore.
Lo Studio Legale redigerà un preventivo conforme ai Parametri Forensi.
Si invita, infine, a visitare periodicamente anche il Profilo Linkedin dell’Avv. Daniela Messina e la Pagina FACEBOOK “Studio Legale Avv.Daniela Messina”
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