Spese condominiali e passaggio di proprietà

Spese condominiali arretrate: ripartizione tra vecchio e nuovo proprietario

Chi deve ritenersi gravato dall’obbligo di pagamento delle spese condominiali arretrate quando si verifica un cambio di proprietà dell’unità immobiliare?

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L’art. 63, c. 4, disp.att.c.c. stabilisce che chi subentra nei diritti di un condomino risponde del pagamento dei contributi solidalmente con questo, limitatamente ai contributi relativi all’anno in corso e a quelli relativi all’anno precedente, intendendosi l’anno di gestione condominiale.

L’acquirente, quindi, risponde in solido con il venditore delle morosità relative ai contributi di gestione riferiti all’esercizio in corso e a quello dell’annualità precedente.

Il nuovo proprietario, a cui sia richiesto il pagamento degli oneri condominiali, può, peraltro, chiedere il rimborso al precedente proprietario, agendo in rivalsa nei suoi confronti.

Occorre, quindi, distingure le spese di gestione che fanno nascere il debito solidale ma che sono di esclusiva competenza del vecchio proprietario (contro cui esercitare la rivalsa), da quelle che rimangono in capo alla persona dell’acquirente, pur se deliberate sotto la vecchia proprietà.

La Giurisprudenza ha, a tale proposito, chiarito che, nella valutazione dei limiti della solidarietà, occorre fare riferimento al momento in cui matura l’obbligo di contribuzione alle spese.
In particolare, occorre distinguere le spese necessarie per la manutenzione ordinaria da quelle per lavori straordinari.

Nel primo caso, l’obbligo del pagamento dei contributi sorge quando i lavori sono eseguiti, a prescindere dal momento della delibera relativa al loro intervento.

Nel secondo caso, invece, bisogna far riferimento alla data in cui l’esecuzione dei lavori e le relative spese sono state deliberate in via definitiva dall’assemblea condominiale, a nulla rilevando che le opere siano state eseguite successivamente, in tutto o in parte.

È comunque fatta salva la possibilità che venditore e compratore si accordino diversamente circa la ripartizione di dette spese.
Tale accordo, peraltro, ai fini probatori, dovrà opportunamente essere redattoi mediante scrittura privata, meglio se contestuale al rogito, laddove non riversato direttamente nel rogito notarile di compravendita.

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