Le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione, con la sentenza n. 8230 del 22 marzo 2019, hanno affrontato la questione relativa alla validità degli atti di compravendita di immobili costruiti in violazione delle norme urbanistiche, sancendo i seguenti principi di diritto:
- la violazione delle norme urbanistiche, disciplinata dagli artt. 40 della n. 47 del 1985 e dall’art. 46 del T.U. edilizia, sanzionata con la nullità, va ricondotta nell’ambito della nullità di cui all’art. 1418 comma 3 c.c., “che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell’immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell’immobile“; pertanto,
- “In presenza nell’atto della dichiarazione dell’alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato“.
La nullità de qua risulta, invero, comminata per specifici atti ad effetti reali inter vivos – sicché ne restano fuori i trasferimenti mortis causa, e gli atti ad effetti obbligatori (quali i contratti preliminari) – e ne sono espressamente esclusi i diritti reali di garanzia e le servitù, nonché gli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali (v. in tal senso anche SSUU Cass. 25021/2019)
Dagli artt. 17 comma 4 e 40 comma 3 della legge n. 47 del 1985 e dall’art. 46 comma 4 del Testo Unico dell’edilizia, si evince che “il titolo deve realmente esistere e, quale corollario a valle, che l’informazione che lo riguarda, oggetto della dichiarazione, deve esser veritiera.…: ne consegue che la dichirazione mendace va assimiliata alla mancanza di dichiarazione, e che l’indicazione degli estremi dei titoli abilitativi in seno agli atto dispositivi … ha valenza essenzialmente informatova nei confronti della parte acquirente, e, .. la dichiarazione oltre che vera, deve esser riferibile, proprio, a detto immobile“.
Compravendita di immobile con difformità edilizie
Le SSUU, con la suddetta sentenza, hanno, altresì, sancito i seguenti principi di diritto:
“In costanza di una dichiarazione reale e riferibile all’immobile, il contratto sarà in conclusione valido, e tanto a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo in esso menzionato, e ciò per la decisiva ragione che tale profilo esula dal perimetro della nullità“.
“In conclusione, mentre la nullità del contratto è comminata per il solo caso della mancata inclusione degli estremi del titolo abilitativo, …., in ipotesi di difformità sostanziale tra titolo abilitativo enunciato nell’atto e costruzione, l’acquirente non sarà esposto all’azione di nullità, con conseguente perdita di proprietà dell’immobile ed onere di provvedere al recupero di quanto pagato, ma, ricorrendone i presupposti, potrà soggiacere alle sanzioni previste a tutela dell’interesse generale connesso alle prescrizioni della disciplina urbanistica“.
Ferme le sanzioni amministrative e penali, a fronte dell’irregolarità e quindi dei vizi dell’immobile, l’acquirente potrà chiedere, se ne ricorrano i presupposti, la risoluzione del contratto o la tutela redibitoria o quella risarcitoria.
Gli estremi dei titoli edilizi devono risultare dall’atto “per dichiarazione dell’alienante”, sul quale ricade dunque la relativa responsabilità.
La dichiarazione dell’alienante, da cui risultino gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria, e la conseguente informazione (oggetto della dichiarazione) che riguarda il titolo abilitativo, permettono perlatro all’acquirente, utilizzando la dovuta diligenza, di appurare la regolarità urbanistica del bene attraverso il confronto tra la sua consistenza reale e quella risultante dalla concessione edilizia, valutando così la convenienza dell’affare, anche in riferimento ad eventuale mancata rispondenza della costruzione al titolo dichiarato.
CONFORMITA’ CATASTALE OGGETTIVA
La presenza di abusi edilizi/difformità edilizie è, tuttavia, tale da determinare la mancanza di conformità catastale oggettiva richiesta a pena di nullità dell’atto a norma della l. n. 52 del 1985, art. 29, comma 1-bis, introdotto con D.L. n. 78 del 2010, convertito dalla L. 30 luglio 2010, n. 122 (che dispone che “Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da una attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari”).
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